Seis lotes localizados no morro do Careca, na praia dos Amores, em Balneário Camboriú, foram considerados sem condições de uso pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC). Cercados por Mata Atlântica, em área de forte inclinação e sem infraestrutura básica, os terrenos tiveram a cobrança de IPTU afastada pela Justiça.
A decisão foi tomada por unanimidade pela 5ª Câmara de Direito Público do TJSC. Apesar disso, os desembargadores mantiveram a rejeição do pedido de indenização feito pela empresa proprietária dos imóveis contra o município.
A ação começou após sentença da Vara da Fazenda Pública de Balneário Camboriú negar o pedido de ressarcimento apresentado pela incorporadora. A empresa alegava que houve “aniquilamento” do valor comercial dos lotes depois da criação de restrições ambientais e urbanísticas sobre a área.
A incorporadora também sustentou que o loteamento teria sido aprovado de forma irregular pelo município. Além da indenização, pediu que o IPTU deixasse de ser cobrado enquanto os terrenos continuassem sem possibilidade prática de uso e construção.
Segundo o voto da desembargadora relatora, as restrições ambientais e urbanísticas já existiam quando os imóveis foram comprados, em 2001. Um laudo pericial produzido no processo apontou que, naquela época, os lotes já estavam em área de preservação permanente e não poderiam ser aproveitados economicamente.
A relatora afirmou que isso rompe a ligação entre eventual responsabilidade do município e os prejuízos alegados pela empresa. O voto destacou ainda que quem compra imóvel com limitações ambientais assume os efeitos jurídicos dessas restrições, sem direito automático a indenização.
O processo também apontou que os terrenos ficam em área de forte declividade, com vegetação de Mata Atlântica e sem acesso viário, rede de esgoto ou energia elétrica. Pareceres técnicos emitidos ao longo dos anos pela prefeitura reforçaram a impossibilidade de construção no local.
Apesar de negar a indenização, a desembargadora reconheceu que os lotes não possuem utilidade econômica efetiva. Segundo ela, a situação permanece igual mesmo com a legislação atual, o que descaracteriza o fato gerador do IPTU.
O voto citou decisões anteriores do Superior Tribunal de Justiça e do próprio TJSC. Os precedentes entendem que cobrar IPTU de imóvel totalmente impossibilitado de construção e sem aproveitamento econômico pode representar ônus excessivo ao proprietário.
“Desta forma, inexistente a possibilidade de aproveitamento dos imóveis em razão de limitações ambientais inerentes à localização, amparado no entendimento desta Corte, comporta provimento o recurso no ponto para afastar a cobrança de IPTU sobre os lotes discutidos no feito”, destacou a relatora.
Com a decisão, o município foi condenado a devolver os valores pagos de IPTU sobre os seis lotes envolvidos na ação, respeitado o prazo de prescrição de cinco anos. A decisão foi acompanhada de forma unânime pelos integrantes da câmara julgadora.
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